地域住民、開発業者、行政の三位一体で

東京急行電鉄

 

東京急行電鉄株式会社(東急電鉄)は、自らが中心となって開発を手がけてきた東急田園都市線の街を再生させる取り組みを進めている。渋谷から神奈川県大和市の中央林間駅に至る東急田園都市線(東急多摩田園都市)は、戸建て住宅地を中心に形成される東京近郊のベッドタウン。東急多摩田園都市の開発に着手してから今年でちょうど60周年を迎えるなかで、街のインフラの老朽化や住民の高齢化と少子化により、地域の持続可能性が問われはじめている。こうした諸課題を何とかしようと動き出したのが、東急多摩田園都市における官民連携による再生プロジェクトだ。「次世代郊外まちづくり」本取り組みにあたっては、2012年4月に横浜市と東急電鉄が包括協定を締結。横浜市と東急電鉄と市民が三位一体で、住民意思を尊重しながら、高齢者から若い世代にとっても魅力ある街に再生させようと取り組んでいる。

 

官民協働で郊外住宅地の論点整理 
多摩田園都市は、田園都市線の郊外部、川崎市、横浜市、町田市、大和市にまたがる開発計画面積約5000ha、居住人口約60万人の郊外住宅地である。このうち多摩田園都市の中核を占める横浜市青葉区には30.6万人が居住している。1950年代から鉄道建設と一体となった開発が始められ、多摩丘陵の傾斜地に良好な郊外住宅が集積。土地区画整理による一次開発は1990年代初頭で一巡した。 

初期の住宅地だと開発から40~50年を経た中で深刻化しているのが社会インフラの老朽化や、居住者の高齢化、少子化である。この問題を深刻に受け止めた横浜市と東急電鉄は2011年6月に、「郊外住宅地とコミュニティのあり方研究会」を立ち上げて議論を重ね、論点を整理。その結果、2012年4月に両者で「次世代郊外まちづくりの推進に関する協定」を結び、官民協働で多摩田園都市の再開発に取り組むことにした。 

東急電鉄が街の再生に取り組むのには次のような背景もある。同社は、交通事業、不動産事業、生活サービス事業の3つが基幹事業。今後団塊世代が定年退職し、都心に通勤しなくなるのは交通事業にとってマイナスであり、また若年世代が郊外に魅力を感じなくなり、都心に居住してしまうのも大きな痛手。郊外部での消費規模が縮小すれば、生活サービス事業も影響を受ける。鉄道会社として、これらを看過できないという実情がある。

 

街が高齢者・若者ニーズとミスマッチ 
先の郊外住宅地のあり方検討会では、次のように問題点が整理された。

青葉区の場合、高齢化率は2013年3月時点で17.3%(5万人)と高くないが、2035年には高齢者人口は11万人に急増すると見込まれる。これに伴い、医療・介護サービスの供給が圧倒的に不足する事態が予想されるほか、エレベーターの無い団地の高齢者対応問題も喫緊の課題となっている。 

高齢化とともに問題視したのが、少子化と若者不足。かつてはサラリーマンのあこがれだった郊外一戸建てだが、子どもたち世代は、世帯収入の減少などもあり、職業の選択肢が豊富で、子育て環境に優れるより便利な都心に居住して、郊外に戻ってこないことも予想されている。 

老朽化した建物や空き家が増加しているのに、資産の流動性が低いのも課題。持家比率が多く所得レベルも高いため、空き家になっても、中古流通市場に回らないことや、団地建て替えの合意形成が難しいことなども問題とする。 

暮らしの側面についても、医療、介護、子育て、商業、交流施設など、日常生活に必要な施設が不足していることが、高齢者の暮らしや若者世代のライフスタイルとミスマッチを起こしている。かつては乱開発を防ぎ、閑静で良好な街並み維持のために敷かれた建築協定や土地利用計画等が、逆に次世代型の再開発の足かせとなっているケースもある。また、課題の本質が大き過ぎて、地域住民、行政、開発業者の連携が不可欠なのに、これまで十分な協働がなかったことや、地域コミュニティの活性化が課題であることも浮き彫りとなった。


住民主体のワークショップ展開 


横浜市と同社は、まず次世代郊外まちづくりを推進するのにあたり、たまプラーザ駅北側に位置する横浜市青葉区の美しが丘1~3丁目を先行モデルに設定した。 

街の再生で協働することになった横浜市と同社は、当該モデル地区で2012年10月から、住民主体のまちづくりを進めるとして、ワークショップと座学講座「たまプラ大学」およ、び専門部会を複数回にわたって開催。ワークショップでの住民意見と専門部会での専門家のアドバイスを反映させて、新たなまちづくりビジョン「次世代郊外まちづくり基本構想2013」を2013年6月にとりまとめた。 

ワークショップは全5回開催。美しが丘の街歩きの後、街の「良いところ」「気がかりなところ」「あったらいいな」「こんなことができると良い」の意見を上げてもうらことを手始めに、理想のまちづくりの在り方をグループごとに討議、大学でもまちづくりの予備知識を得るなどしながら議論を深めた。ワークショップには毎回100人ほどが参加した。 

 

次世代郊外まちづくりビジョン 
ワークショプ等での議論を踏まえて、横浜市と東急電鉄は、まちの将来像の基本コンセプトを「WISE CITY(ワイズシティ)」と定めた。    

WISEとは、「Wellness」(多世代が充実したライフスタイルを実現し、生き生きと健康的に暮らせるまち)、「Intelligence&ICT」(生活サービスや住民の参画・活躍を、最先端情報技術で支えるまち)、「Smart&Sustainable」(生活サービスの総合的な連携と持続可能性を図り、世代が循環していくまち)、「Ecology・Energy&Economy」(環境負荷の大幅な低減を図り、環境とエネルギー、情報の観点から再構築されたまち)―の頭文字をとったもの。 

まちづくりビジョンの取り組みに際し、次の5つのスタンス(姿勢)を決めた。①多世代がお互いに助け合うまち、②多様性の実現、③地域住民・行政・民間事業者による新しい連携と役割分担の姿、④分野横断の一体的解決と規制の見直し、⑤コミュニティ・リビング・モデル。 

このうち②の多様性は、都心で働くサラリーマンのファミリー層の持家という均質な住宅地から、多様な職業や文化、生活シーンをまちに取り込むことを志向したもの。 

③の地域住民と行政、民間事業者の連携と役割分担では、複雑多岐にわたる郊外住宅地の課題を行政だけに任せていたのでは限界があるため、地域住民の参画と、民間事業者の活力やビジネスを導入したまちづくりによって解決していく考え。 

④の分野横断の一体的解決では、老朽化団地や企業社宅の建て替え、再開発、都市計画や道路、公園、学校などの施設整備といった従来型のハード的なまちづくりではなく、医療、介護、保育や子育て支援、コミュニティ形成、教育、環境、エネルギー、交通・移動、防災、生きがい、就労、エリアマネジメントなど、まちづくりの仕組みなどを、まちや暮らしに必要なソフト面も対象にする。 

⑤のコミュニティ・リビング・モデルとは、これまで駅周辺を除いて住まう機能しかなかった住宅地を、歩いて暮らせるエリアにクラスター分けし、そこに、交流、医療、介護、保育、子育て支援、教育、環境、エネルギー、交通、防災、就労といった、暮らしのインフラ機能を導入して街の活力を生み出そうというもの(図1)。それを具体的に絵にしたものがパース1(図2)。コミュニティリビングは、医療、介護施設、保育園、商店、カフェ、レストラン、交流施設などにより賑わいを創出する。

豊かさ暮らしなど 5つの基本方針 
次世代郊外まちづくりでは、①豊かさ、②暮らし、③住まい、④土台、⑤仕組みという5つの視点で、まちづくりビジョンの基本方針を検討してきた。 

①の“豊かさ”は、「人が活躍するまちの実現」を目指し、人が仕事や趣味、生涯学習を通じて、精神的な幸福を得られる街を志向したもの。 

②の“暮らし”は、「多世代・多様な人々が暮らし続ける暮らしのインフラ・ネットワークの再構築」。既存の高齢者にとても快適で、若者が住みたくなるような魅力ある街にするため、コミュニティリビングの形成を図るもの。 
③の“住まい”「住まいと住宅地は、を再生、再構築していく多様な住まい方が選べるまち」と定義。大規模団地や企業社宅は、所有者の理解や合意を得て住民の共感が得られるように再生するとともに、戸建住宅地は建て替えや世代交代を進めるルールづくりに努めるなどして再生を図る。いずれの再生も、買わずに住める郊外」「を視野に、シェアハウスやコレクティブハウス(親しい仲間と共同生活する住宅)高齢者向け住宅などの供給も、想定している。 

④の“土台”は、「生活者中心のスマートコミュニティを実現する」もの。豊かさを伴う住まいや暮らしの実現には、それを支える土台=インフラが必要不可欠。次世代という観点では、地域でエネルギーを賢くやりくりして使うスマートコミュニティとICT(情報通信技術)の積極的な活用を提案する。 

⑤の“仕組み”は、「まちづくりを支える持続可能な仕組みを創っていく」としたもの。前記4つの基本方針を実現するための仕組みを創ること。まちづくりを推進する地域の担い手を育て、コミュニティ活動を持続させるための組織や仕組みづくり(エネルギーマネジメント)を目指す。

 

持続と再生に向けた10の重点施策 
さらに次世代郊外まちづくり基本構想では、10の重点施策をとりまとめた。 

内訳は、①コミュニティの創出、②地域経済モデルの創出、③保育・子育てネットの実現、④医療・介護の地域包括ケアシステム「あおばモデル」の実現、⑤新たな地域の移動のあり方の提示、⑥既存の公的資源の有効活用、⑦既存のまちの再生システムの創出、⑧戸建住宅地の持続システムと暮らし機能の創出、⑨環境・エネルギー・情報プラットフォームの構築、⑩担い手となる組織を創ってまちづくりの主体とする。

 

2013年は8つのプロジェクトに着手 
2013年6月に基本方針が固まり、同プロジェクトはいよいよアクションの時を迎えた。第一弾となる2013年度の具体プロジェクトは次の8つ。 

1つ目は、住民創発プロジェクト(シビックプライドプロジェクト)と呼び、住民や地域団体から創意工夫溢れるプロジェクトを募集し、選考されたプロジェクトを認定・支援するという。

2つ目は、住民の活動を支える仕組みと場づくりの一環で、最新のICTによる地域活動の情報共有化と、既存のまちの資源を活用したまちづくり交流の拠点づくり。 

3つ目は、家庭の節電プロジェクトとエコ診断。家庭の節電プロジェクトでは、地域ぐるみで節電に取り組んでもらい、その達成度に合わせて地域マネーを発行して地元商店等への来店を促すというもの。エコ診断は、各家庭における省エネ情報の可視化をして、オーダーメイドのソリューション提案を図るもの。 

4つ目は、まちぐるみの保育と子育てネットワークづくり。2013年度は、さまざまな主体が集まり、保育や子育て環境を向上させるための検討を行う。 

5つ目は、地域包括ケアシステム「あおばモデル」のパイロット事業。地域の医療と介護関係者等に参画してもらう仕組みづくりと在宅医療、訪問介護等の仕組みづくりに取り組む。

6つ目は、暮らしと住まいのグランドデザイン(素案)の策定。コミュニティリビング実現への誘導手法など郊外住宅地の再生手法の提案を手がける。

7つ目は、コミュニティ・リビングモデル・プロジェクト。モデル地区内の土地利用転換に伴う再開発事業に日常生活に必要な機能を導入する再生事業を民間事業者と連携して進める。 

8つ目は、独自の建築性能推奨スペック策定。今後のモデル地域内での建て替えの際に、次世代郊外まちづくりの考え方に基づき、建物の仕様として求められる性能や機能を提示するための指針づくりを行う。 

横浜市と東急電鉄では、モデル地域に設定したたまプラーザ駅北側の美しが丘地域の120haを対象に再生事業を推進。同地域には、エレベーターの無い5階建ての企業社宅などの団地スタイルの建物が70棟ほどあり、都市計画の一部変更も模索しながらグランドデザインをつくり再生を進めていく。既に企業社宅を解体して再生事業に着手している具体事例も出てきている。